Главная страница

Без помощи риэлтора осуществить сделку с недвижимостью крайне сложно. Специалисты не устают объяснять, что риэлтор – это не просто человек, способный быстро найти покупателю устраивающее его жилье, а продавцу – покупателя

Задача агента по недвижимости гораздо шире. Она заключается в том, чтобы предусмотреть все возможные сценарии сделки и предостеречь от ошибок, помочь клиенту собрать документы, оформить – при необходимости – субсидию, обеспечить юридическое сопровождение, грамотно организовать взаиморасчеты и так далее, смотря по ситуации.

Летом прошлого года фонд «Общественное мнение» провел опрос россиян по поводу их отношения к услугам риэлтора. Как выяснилось, 42% наших сограждан считают работу агентов по недвижимости полезной и даже необходимой. Почти четверть не видят в риэлторах пользы, еще 34% затруднились ответить на вопрос. При этом имевшие личный опыт работы с риэлтором чаще довольны оказанными услугами, нежели выражают недовольство (8% против 5% соответственно).
К сожалению, организаторы опроса не уточнили, сколько людей из числа пользовавшихся риэлторскими услугами выступали в качестве продавцов, и сколько – в качестве покупателей. Сегодня в большинстве регионов России работу агента по недвижимости оплачивает покупатель (в условиях несовершенного законодательства риэлтор для него – единственная защита и опора). Продавец же выступает хозяином положения. Он ничего не платит и лишь предоставляет данные о выставляемом объекте в ожидании «клева».

И такое положение дел вполне объяснимо. В многонаселенных городах спрос на качественное жилье превышает предложение. Кроме того, армию претендентов на жилплощадь пополняют получатели ипотечных кредитов. Таким образом, лучшее в данной ценовой категории жилье достается тем, кого ведет за руку опытный агент.

Но ситуация может измениться. Если развитие жилищного строительства и ужесточение условий ипотеки на фоне мирового кризиса выровняют объемы спроса и предложения, перед участниками рынка снова встанет вопрос: кто будет оплачивать риэлторские услуги? Мировой опыт показывает, что однозначного ответа на этот вопрос нет.

МНЕНИЯ

Артур Оганесян,
управляющий партнер агентства недвижимости Perker & Obolensky (Украина, Киев)

– Сейчас деньги и в России, и в Украине как правило берут с покупателя. Но, я думаю, наши страны должны пойти по пути Голландии, Канады, Соединенных Штатов. Там риэлторы не берут денег с покупателя. Платит продавец. Его эксклюзивный агент по недвижимости объявляет всему профессиональному риэлторскому сообществу, что в продажу поступил объект с определенными параметрами. И тот коллега, который приведет покупателя к агенту продавца, разделит с ним вознаграждение. В результате ускоряется оборот объектов на рынке недвижимости. Кроме того риэлторы продавца и покупателя не сталкиваются лбами, а помогают друг другу, работая на общее дело – продажу объекта, в цену которого заложены комиссионные.

Ирина Сярки,
исполнительный директор Латвийской ассоциации недвижимости LANIDA:

– Среди членов нашей ассоциации распространено мнение, что платить вознаграждение должна та сторона, которая заключила договор о сотрудничестве с агентством недвижимости – будь то покупатель или продавец.
Если же маклер одновременно представляет интересы продавца и покупателя, то, согласно Латвийскому национальному стандарту профессиональной деятельности агентов по недвижимости, он имеет право брать вознаграждение с обеих сторон, если они об этом предупреждены и не возражают против таких действий.

Обычно же сделка происходит по такой схеме: продавец нанимает агента, который проводит реализацию недвижимости по цене, уже включающей в себя вознаграждение. Получается, что за услуги агента платит покупатель.

Если же в операции принимают участие два агента, то каждая сторона платит комиссионные своему маклеру по соответствующему договору. Сейчас в Латвии активно внедряется система мультилистинга, после начала работы которой комиссионные обязуется платить лишь одна сторона сделки (в большинстве случаев покупатель). Планируется, что эта схема будет работать даже в том случае, если в совершении сделки задействованы два агента, которые поделят комиссию пополам.

Михаил Гороховский,
председатель Экспертного совета Российской Гильдии риэлторов, первый вице-президент компании «БЕСТ-недвижимость»:

– На мой взгляд, услуги риэлтора необходимо оплачивать тому, кто их получает. Именно поэтому сделку должны проводить два риэлтора, один из которых представляет интересы продавца, другой покупателя.

При этом цена услуг агента недвижимости по определению высока – слишком велики трудозатраты. Для того чтобы подготовить проведение самой простой сделки по продаже квартиры, риэлтору в среднем приходится потратить не менее 115 часов. Для примера отмечу, что час работы автослесаря сегодня стоит как минимум 700 руб. А ведь подготовка сделки с недвижимостью, на мой взгляд, требует от специалиста гораздо большей квалификации, чем починка автомобиля.

К сожалению, многие граждане пока недооценивают объем труда, затрачиваемого риэлтором на подготовку и проведение операций с жильем.

Вячеслав Семененко,
президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

– На рынке недвижимости в услугах профессионального риэлтора заинтересованы все участники сделки – как продавцы, так и покупатели жилья. Агент, оказывая клиенту услуги поиску квартиры или ее реализации, получает за свою работу вознаграждение. В случае продажи жилья размер комиссионных составляет 5–7% от его стоимости.

Сумма вознаграждения зависит от цены объекта и от того, насколько сложно было осуществить сделку. Стоимость услуги по поиску квартиры составляет 4% от итоговой суммы операции. Это сложившаяся практика делового оборота, характерная для цивилизованных и надежных сделок.

Екатерина Романенко, президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

– Считаю, что при осуществлении сделок с недвижимостью платить комиссию агенту должны обе стороны – покупатель и продавец.

Сейчас широко распространена услуга поиска объекта, когда потенциальный приобретатель заказывает соответствующую работу в агентстве недвижимости. За это он платит фиксированную сумму. При последующей сделке по приобретению нужной квартиры или комнаты человек выплачивает комиссию за осуществление соответствующей операции. Эта система формировалась годами, и поменять ее в одночасье не получится.

Однако, на мой взгляд, в идеале работу по осуществлению сделки необходимо оплачивать исходя из текущего развития рынка. Если спрос превышает предложение, комиссию должен платить покупатель. В обратном случае – продавец.

Наталья Корчуганова,
вице-президент Кузбасской гильдии риэлторов:

– У нас сложилась практика, когда услуги риэлтора оплачиваются продавцом объекта недвижимости. На взгляд кемеровских специалистов, такая схема наиболее оптимальна, соответствует реалиям нынешнего дня и потребностям рынка.

В рекламных объявлениях указывается цена объекта недвижимости с учетом вознаграждения агенту недвижимости. Можно смело говорить о том, что у нас сложился рынок продавца.

Сергей Сухарев,
вице-президент НП «Объединение риэлторов Тюмени», председатель совета директоров ООО «Адвекс-Т»:

– Платить комиссионное вознаграждение риэлторам, на мой взгляд, должен как покупатель, так и продавец. Оказывая услугу последнему, мы проверяем юридическую историю объекта, его техническое состояние, другие подобные факторы.

Когда к помощи агента обращается желающий приобрести объект недвижимости, то мы, застраховав свою профессиональную деятельность, несем финансовую ответственность за проведение сделки. Из базы данных предлагаются объекты, которые уже прошли юридическую экспертизу. Поэтому помощь, оказываемая агентством продавцу и покупателю, должна вознаграждаться обеими сторонами сделки.

Сегодня эту услугу в нашем регионе как правило оплачивает лишь покупатель. На мой взгляд, это неправильно и не соответствует реалиям сегодняшнего дня. Поэтому все чаще на профессиональных форумах звучат предложения изменить устаревшую систему и перейти к использованию новой формы договоров с продавцами недвижимости.

Татьяна Родионова,
генеральный директор консультационно-аналитического центра «Недвижимость Планеты»:

– В отличие от России, где продавец не платит ничего, а обязанность предоставления вознаграждения агентству по договору обычно возложена на плечи покупателя, в большинстве стран Европы и в США распространена практика выплаты комиссионных продавцом.

Если покупатель недвижимости нанимает своего специалиста и тот находит ему объект, выставленный другим агентством, то заложенное в стоимость этой недвижимости вознаграждение обычно делится между двумя агентами (агентствами) пополам. При этом договорная база бывает разной – по заключенному между сторонами соглашению, определенную часть вознаграждения может оплачивать продавец, а другую покупатель (каждый – своему агенту). Либо тот, кто реализует объект, выплачивает комиссионные специалисту по проведению сделки, а он уже делится с представителями покупателя.

РЕЗЮМЕ

Среди участников рынка нет единого мнения насчет того, кто должен оплачивать услуги риэлтора. И договориться об общих правилах на этот счет в обозримом будущем вряд ли удастся. Методика расчетов с агентствами зависит от региональных особенностей рынков недвижимости, сложившейся практики, позиции профессиональных объединений риэлторов и т. д.

В перспективе покупатели жилья в крупных городах, возможно, будут платить меньше. Но переложат ли бремя платежей полностью на продавцов или же обе стороны разделят их между собой – покажет время.

Источник: Бюллетень недвижимости

В ближайшем времени встанет вопрос о создании в России общепринятой классификации элитного жилья, и тогда данный рынок станет еще понятней и доступней для понимания покупателей, сообщает портал vseposelki.ru

По словам директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергея Лушкина, понятие «элитный дом» официально нигде не закреплено, поэтому зачастую «элитными» застройщики называют объекты, обладающие различным набором характеристик.

Сергей Лушкин отмечает, что сегодня постоянно растёт спрос на старинные усадьбы и особняки. «В последнее время пропал ажиотажный спрос на квартиры огромной площади даже в сегменте элитного жилья», — отмечает Лушкин. По словам эксперта, рынок элитного жилья стал более стабилен и предсказуем, и теперь покупатели сами диктуют требования к жилью повышенной комфортности.

«Покупатели стремятся приобрести квартиру с функциональным планировочным решением, оптимальным соотношением жилой и нежилой площадей, отсутствием коридорной системы и удачным разделением гостевых и приватных зон в квартире»,  — говорит Сергей Лушкин.

Эксперт отмечает, что россияне при покупке недвижимости стали более требовательны к качеству строительства, отделочных материалов, функциональности планировочных решений и удобству окружающей инфраструктуры, их все чаще интересуют вопросы экологии и безопасности.

Источник http://www.cottage.ru/

Теперь в собственность можно будет оформить не более 20 соток земли.

Минимальный же размер площадки составит от двух до четырех соток, в зависимости от того, для каких целей приобретается участок. Депутаты предложили четко разграничить, зачем гражданин хочет приватизировать землю. Предельный максимум – 20 соток – останется неизменным для всех желающих приобрести в собственность участок.

До недавнего времени можно было приватизировать максимум 12 соток. А вот минимальный порог может составлять две сотки (для ведения приусадебного хозяйства) и четыре сотки (для строительства индивидуального жилья). Кстати, именно минимальный размер земельного участка вызвал больше всего споров со стороны представителей Челябинской гордумы. Так, отмечалось, что в Центральном районе есть люди, имеющие де-факто менее одной сотки земли.

«Раньше мы предлагали утвердить минимальную площадь участка в четыре сотки, но подавляющее большинство имеет минимум две сотки земли, – говорит начальник главного Управления архитектуры и градостроительства Челябинска Александр Угрюмов. – Сделать порог еще меньше – в одну сотку – мы тоже не можем, так как всегда найдется человек, который захочет приватизировать 0,95 сотки».

Предельные размеры земельных участков понадобятся в первую очередь тем, кто хочет «амнистировать» свою дачу. Представители садоводческих кооперативов при этом отмечают, что наибольшим спросом пользуются относительно небольшие площадки. Председатель некоммерческого садового товарищества «Меридиан» Валерий Шабуров отмечает, что челябинцы практически не покупают участки для приусадебного хозяйства или же только для строительства жилья. «Берут, как правило, для того и для другого, – поясняет Валерий Шабуров. – В «Меридиане» нарезаны стандартные участки по четыре сотки. В последнее время люди покупают сразу два, а иногда и три смежных участка и сразу оформляют их в собственность.

Спроса на маленькие участки почти нет, даже покупатели земли на две сотки встречаются очень редко». Эксперты отмечают, что желающих строить дачу или культивировать картофель на участке более 20 соток тоже практически нет, так что инициатива, утвержденная местными депутатами, на большинстве садоводов никак не отразится. 

Источник http://www.cottage.ru/

Мы знаем, что договоры соинвестирования, предварительной продажи, наконец, вексельные схемы, — опасны для покупателя, решившего купить квартиру на этапе строительства. Сегодня единственный договор, защищающий частного инвестора – договор участия в долевом строительстве, который с большим трудом пробивает себе дорогу. Буквально на днях появился еще один новый механизм реализации жилья, цель которого более надежно защитить интересы покупателя – жилищные сертификаты.

Жилищный сертификат не надо путать с теми сертификатами, которые выдаются «льготникам» – военнослужащим, чернобыльцам, жителям Крайнего севера для приобретения ими квартир по федеральным жилищным программам.

Речь идет о ценных бумагах, покупая которые, граждане будут участвовать в долевом строительстве. То есть — не понесут наличные в строительную компанию, а приобретут сертификаты, выпускаемые этой компанией под конкретный строительный проект.

Буквально на днях ФСФР России впервые зарегистрировала четыре выпуска жилищных сертификатов на общую сумму 3 млрд. 770 млн. рублей. Эмитент — петербургская строительная компания ЛЭК. Юридический консультант – компания «Аврора Консалтинг».

«Одно из преимуществ нового финансового инструмента — гарантированность вложений инвесторов, – заявил генеральный директор компании «Аврора Консалтинг» Леонид Масалов. – Это, прежде всего, достигается введением института поручительства при выпуске жилищных сертификатов, обязательным прохождением процедур государственной регистрации их выпуска, а также индексацией номинальной стоимости этих бумаг».

Как сертификат защищает дольщика
Сама возможность выпуска этих ценных бумаг предусмотрена в знаменитом федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве…». А в конце июня 2007 г. ФСФР РФ утвердила новую редакцию поправок к Стандартам эмиссии ценных бумаг, и жилсертификаты получили таким образом юридическое «добро».

Выпускать их должны строительные компании по закрытой подписке, либо через организатора торгов по открытой подписке – когда потенциальных приобретателей может быть более 500. И к эмитентам при этом предъявляются довольно серьезные требования. Например, компания должна иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и утвержденную проектную документацию на строительство.

Предполагается, что этот механизм защитит частного инвестора и в связи с регистрацией ценных бумаг в госорганах. Подавая документы на регистрацию, эмитент проходит очень серьезную юридическую фильтрацию. Что касается института поручительства, о котором говорил Леонид Масалов, то поручителем может выступать страховая компания или муниципалитет.

Еще одна защитная «оболочка» – это возможность индексирования номинальной стоимости ЖС, то есть разрешение о выпуске будет прописываться специальной формой, учитывающей коэффициент динамики роста цен на недвижимости, динамики инфляции. И индексированная стоимость сертификата может быть в любой момент получена держателем сертификатов до завершения проекта.

Сертификаты может использовать частный инвестор, желающий заработать: он покупает эти ценные бумаги, а по окончании строительного проекта, получает деньги назад вместе с дивидендами. Покупатель квартиры должен приобрести от 30 и более процентов площади квартиры в соответствии с номиналом жилищных сертификатов. Затем он заключает договор куплипродажи. В договоре будет определена форма оплаты оставшейся части квартиры.

Ищем слабые места
С тех пор, как ФСФР разрешила выпуск сертификатов, прошло четыре месяца. Однако рынок пока не среагировал рынок на новое предложение. Питерский застройщик — пока лишь первая и одинокая ласточка, и надо сказать, что к эмиссии он готовился давно. Но большинство компаний, опрошенных нами, не только не заинтересовались новым механизмом, но даже и не знают о нем. Тем не менее, некоторые эксперты рынка успели сформулировать свое отношение к новому механизму.

Директор юридического департамента компании «Домострой» Александр Раков оказался в курсе новаций в мире ценных бумаг. И сразу обратил внимание на пока еще слабые места нового механизма: «Начнем с того, что правом на эмиссию жилищных сертификатов имеют юридические лица, получившие в установленном порядке права застройщика на строительство многоквартирного жилого дома. Соответственно, все индивидуальное жилое строительство (а это загородка) сюда уже не подходит». Кроме того, как считает Александр Раков, сертификатом не уточняется, в какой конкретной квартире имеются причитающиеся клиенту квадратные метры. Непонятно, как «делить» самые престижные квартиры в одном отдельно взятом доме (например, верхние этажи).

Кроме того, сертификаты не облегчают жизнь застройщику: он все равно должен сначала получить разрешение на строительство и утвердить проектную документацию. А где взять деньги на проектирование?

«Спору нет, индексация – штука хорошая, - рассуждает наш эксперт. — Вот только вместе с индексацией предусмотрена и возможность досрочного погашения сертификатов. Чем будет гасить сертификат застройщик? Все деньги (во всяком случае, у хорошего застройщика) уже в стройке, и «выдернуть» их оттуда не так-то просто. А если желание погасить свои сертификаты досрочно испытают сразу процентов пятнадцать держателей сертификатов? Это может привести к разорению мелкого застройщика, да и среднего, в принципе, тоже».

Смущает Александра Ракова и минимальный порог, определенный для покупателя квартиры – ему необходимо приобрести сертификатов на сумму 30% от стоимости будущего жилья. Но никто не запрещает застройщику установить «минимум» в пятьдесят, восемьдесят, и даже в сто процентов от площади будущей квартиры. И в чем тут выгода?

В принципе, солидарен с коллегой в оценке нового механизма и Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. Он не видит особой выгоды уже для застройщика:
«Компании исходят из того, что им выгоднее. Эмитировать ценные бумаги – это значит, их надо раскручивать, выводить на рынок. Для этого их нужно зарегистрировать, рекламировать, обозначать их доходность. Если компания уже использует какие-то инструменты, ей достаточно денежных средств, зачем выпускать еще что-то?» Кроме того, как отметил Апрелев, сегодня застройщики и сегодня могут получить дешевое финансирование от банков, не прибегая к выпуску ценных бумаг.

С другой стороны, по мнению нашего эксперта, рынок все-таки воспринял ту ситуацию, которая была предложена отредактированным ФЗ №214. К тому же, исчезает главная мотивация для добровольно рискующего покупателя: если не купить сегодня, то завтра жилья уже не будет. Сегодня на рынке много готового жилья, которое продается «без рисков». В чем тогда смысл дольщикам идти на раннюю стадию строительства? Сэкономить? Но тогда надо понимать, что деньги можно и потерять.

Более лояльной была Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город»: «У нас население еще не отошло от скандалов, связанных с обманутыми дольщиками строительных компаний. И любая новая форма, при которой человеку предлагается что-то взамен вполне понятной квартиры – все это обычно принимается людьми в штыки. Это – причина, по которой компании не развивают новую схему. Должно пройти какое-то время, чтобы люди отошли от шока, связанного со скандалами с «незавершенкой». Может быть, года через два можно будет начать осваивать эту новую схему».

Договор долевого участия потихоньку завоевывает рынок
Безусловно, новому механизму понадобится масса усилий, чтобы заявить о себе на фоне того многообразия видов договоров, которое наличествует сегодня в практике рынка.

До сих пор работают договоры соинвестирования, суть которых заключается в том, что, покупатель становится партнёром фирмы-застройщика и принимает на себя все риски, связанные со строительством.

Жива-здорова и вексельная схема, предполагающая, что покупатель на этапе строительства приобретает у компании векселя, которые впоследствии необходимо будет «обменять» на квартиру в новом доме. Но если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, зафиксированной при приобретении векселя. Кроме того, вексельная схема – это удобный для застройщика способ ухода от налогов. Причем, от него практика рынка не избавилась даже после летних скандалов этого года, когда правоохранительные органы занимались некоторыми компаниями, широко практикующими такой способ продажи жилья.

Однако радует, что договор долевого участия, наиболее жестко защищающий интересы покупателей, отвоевывает рыночное пространство. Как отмечает Елена Комова, директор по маркетингу компании  «Домострой», если в 2006 году по договору долевого участия продавалось только 10% от всего объема новостроек, то в 2007-м эта доля достигла 30%. В «Домострое» прогнозируют, что в следующем году доля продаж по договорам долевого участия будет увеличиваться.

Резюме журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Возможно, жилищные сертификаты ждет судьба договора долевого участия, которому понадобилось без малого три года, чтобы его начали признавать. К тому же, пока нет результатов первых эмиссий, а их стоило бы внимательно проанализировать, что мы обязательно сделаем в будущем. А пока подведем небольшой итог, воспользовавшись привычной системой плюсов и минусов.

Плюсы:
+ при регистрации сертификатов компания проходит юридическую проверку;
+ компания должна располагать участком и проектной документацией;
+ вводится институт поручительства;
+ стоимость сертификата может быть индексирована;
+ можно вернуть себе деньги на любом этапе строительства.

Минусы:
— нельзя выпустить сертификаты под «загородку»;
— есть риск, что «дольщики» вдруг заберут сертификаты раньше времени;
— если у компании имеются деньги, то сертификаты ей и не нужны.

Автор: Сергей Нечаев
Источник: М2 - Квадратный метр

Ипотека стоит дорого. Заемщику нужно не только возвращать банку деньги, но и выплачивать проценты по кредиту, а также различные дополнительные суммы, связанные с получением и обслуживанием кредита. Обязательным является и наличие у заемщика полиса ипотечного страхования, что еще больше удорожает для него конечную стоимость приобретаемой квартиры.

Страхование является неотъемлемой частью любой ипотечной сделки. Банки-кредиторы и работающие с ними по договорам страховые компании сами определяют набор рисков, от которых заемщик обязан быть застрахован. Обычно ипотечное страхование включает три основных компонента, каждый из них имеет свой тариф.

Страхование объекта залога

При страховании квартиры — объекта залога страховым случаем является утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика в результате непредвиденных событий: пожара, взрыва газа, повреждения водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения другими лицами, стихийных бедствий и т. п. Отдельные банки ограничиваются требованием страхования лишь конструктивных элементов поступающей в залог квартиры (т. е. одной «коробки»).

Расценки в различных страховых компаниях колеблются в среднем от 0,1 до 0,4% стоимости недвижимости: в компании «Альфа-Страхование» — 0,1–0,14%, «Ренессанс-Страхование» — 0,18–0,35%, в Росгосстрахе, РОСНО, Ингосстрахе и ВСК — от 0,2%, УралСибе — 0,3–0,38%, «Стандарт-резерве» — 0,25–0,35% и т. д.

Некоторые банки требуют застраховать помимо конструктивных элементов еще и отделку, но это более сложно: в каждой квартире отделка имеет индивидуальный характер и стандартные подходы к ее оценке малоприменимы. Именно поэтому в ряде страховых компаний (например, «Ренессанс-Страхование», «Прогресс-гарант» и др.) страхование отделки квартиры не входит в стандартный страховой пакет.

Стоимость страхования квартиры с отделкой составляет в среднем от 0,2 до 0,5% стоимости недвижимости: в компании «Альфа-Страхование» — 0,2–0,26% (стандартная отделка), Ингосстрахе и ВСК — от 0,3% (минимальная отделка), «Стандарт-резерве» — 0,45–0,5% (отделка на момент страхования с учетом износа).

Даже если банк не требует обязательного страхования отделки квартиры, лучше сделать это в рамках общего ипотечного страхового пакета. Дело в том, что конструктивные элементы квартиры уничтожаются крайне редко, а вот отделка (например, в результате залива квартиры соседями сверху) страдает достаточно часто. Естественно, оформлять страховой полис стоит после того, как в квартире сделан ремонт.

Страхование заемщика

При страховании жизни и трудоспособности заемщика страховым случаем признается смерть заемщика по любой причине, временная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, а также постоянная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, которая привела к инвалидности. Выплата производится в случае дефолта, когда заемщик по одной из вышеперечисленных причин не может погасить полученный кредит.

Подавляющее большинство банков требует страхования на случай смерти заемщика или наступления инвалидности I и II группы. Базовые тарифы страховых компаний унифицированы и зависят в основном от пола и возраста заемщика.

Например, в компании «Альфа-Страхование» страхование жизни заемщика-женщины обходится в 0,2% стоимости недвижимости, заемщика-мужчины — в 0,35%, в «Ренессанс-Страховании» — соответственно 0,25–0,81% и 0,35–1,4%, в «Стандарт-резерве» — 0,25–0,35% и 0,4–0,5% и т. д.

Росгосстрах установил базовый тариф для заемщика в возрасте до 35 лет на отметке 0,3–0,43% стоимости недвижимости, от 36 до 55 лет — 0,8–1,3%.

Если к страхованию жизни добавляется еще и страхование от временной нетрудоспособности, оно увеличивает тариф в среднем на 0,1–0,2%.

Когда страхуетесь от временной нетрудоспособности, внимательно читайте договор: в некоторых компаниях выплаты предусмотрены только после 60-го дня болезни, другие оплачивают временную нетрудоспособность, наступившую только в силу определенного набора причин.

При больших суммах кредита страховые компании вправе потребовать, чтобы заемщик прошел медицинский осмотр. В основном это происходит, если сумма кредита превышает $100 тыс., но некоторые страховщики требуют медосмотра и при меньших размерах кредита (например, в ВСК — при кредите свыше $60 тыс., в УралСибе — при кредите свыше $50 тыс.).
Страхование титула

Страхование титула обеспечивает страховую защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.

Стоимость этой услуги составляет в среднем от 0,2 до 0,5% стоимости недвижимости: в Ингосстрахе и ВСК — от 0,2%, «Альфа-Страховании» — 0,25–0,35%, Росгосстрахе — от 0,35%, «Ренессанс-Страховании» — 0,28–0,45%, УралСибе — 0,24–0,4%, «Стандарт-резерве» — 0,37–0,5%.

Дорогие итоги

Стандартный комплекс страхования рисков, необходимый для получения ипотечного кредита, должен укладываться в 1,2–1,5% стоимости недвижимости.

При этом заемщику следует понимать, что в страховых компаниях базовые тарифные ставки сильно колеблются. Например, в компании «Альфа-Страхование» и Ингосстрахе страхование имущества, титула, а также жизни и здоровья заемщика может стоить менее 1%, а в УралСибе — доходить до 2%. Банк-кредитор не даст заемщику права самому выбирать наиболее выгодные условия. Фактически страховая компания прилагается к ипотечной программе банка-кредитора.

Страховые ипотечные договоры чаще всего заключаются на один год. При продлении полиса на последующий год размер страховой премии уменьшается, поскольку он исчисляется в соответствии с остатком ссудной задолженности перед банком на дату заключения страхового договора. Если ипотечный кредит взят, например, на 20 лет, то на страхование «набегает» приличная сумма.

Пропорция или «первый риск»?

Заемщик должен иметь в виду, что, если с его квартирой что-то случится, существует два вида выплат: пропорциональные и «по первому риску».

Первый вариант иллюстрируется таким примером. Объект недвижимости стоит $100 тыс., застрахован на $50 тыс. (остаток ссудной задолженности перед банком). Квартире причинен ущерб, оцененный в $20 тыс. Страховое возмещение составит лишь $10 тыс. (половина суммы ущерба, так как и застрахована была лишь половина стоимости квартиры).

Пример второго варианта: квартира оценена в те же $100 тыс., застрахована на $50 тыс. Причинен ущерб, оцененный в $20 тыс. Но страховое возмещение в этом случае составит ровно $20 тыс. Главное, чтобы ущерб не превысил размер страховой суммы.

Таким образом, пропорциональные выплаты выгоднее страховым компаниям, выплаты «по первому риску» — заемщикам. На страховании «по первому риску» настаивают и банки, выдающие ипотечные кредиты, т. е. именно такие условия являются характерными для ипотечного страхования.

Страхование титула разумнее производить не на размер ссудной задолженности, а на полную стоимость квартиры: риск утраты права собственности на приобретенную по ипотеке квартиру остается и через много лет после ее покупки, когда большая часть кредита уже возвращена банку.

Столичные застройщики привыкли строить на заемные деньги. До вступления в силу 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” застройщики могли одновременно занимать средства и у банков, и у так называемых дольщиков (которые предоставляли застройщикам фактически беспроцентный кредит). Только в 2004 г., по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, мелкие соинвесторы (физлица) вложили в российское строительство $1,2 млрд.

После 1 апреля застройщики (особенно те, кто получил или получает разрешение на строительство после вступления 214-ФЗ в силу) стоят перед дилеммой: что выгоднее — взять в долг у одного кредитора (банка) или одолжиться у многих (дольщиков)? И что предложить в залог кредитору в качестве обеспечения по кредиту? Ипотечное кредитование застройщиков — один из возможных, но пока что не слишком перспективных вариантов решения этой проблемы.

Кредит = ответственность

“В настоящее время процедура получения кредита для строительных компаний под конкретный проект значительно усложнилась, — говорит Андрей Федака, генеральный директор NAI Vesco. — После вступления в силу 214-ФЗ многие банки вообще отказались от финансирования проектов строительства жилья, тогда как остальные существенно повысили ставки кредитования. В среднем на рынке стоимость банковских кредитов для строительных компаний после 1 апреля выросла на 5-10%. На сегодняшний день кредитная ставка варьируется от 20% до 30% годовых в зависимости от рисков. Политика банков такова, что получить кредит могут лишь проверенные и хорошо зарекомендовавшие себя на рынке компании. В том случае, если рентабельность проекта не вызывает доверия у банковских аналитиков, шанс получить кредит у застройщика минимален. Банки скорее откажут в выдаче кредита, чем пойдут на повышенные риски даже со сверхставками”.

В первую очередь, считает Федака, банкам интересны компании, способные осуществить строительство без привлечения средств дольщиков, так как по новому законодательству банк, обеспечивавший финансирование проекта, несет равную с застройщиком ответственность перед частными инвесторами.

Положение 214-го закона о солидарной ответственности банков, кредитующих застройщика, согласны считать в корне неверным даже некоторые его разработчики, но закон именно таков. И, к примеру, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин уверен, что новый закон сделал как инвестора, так и застройщика жилья более защищенными. “Говорить, что закон плохой, и тем более не выполнять его — это настоящее преступление, — отметил он в одном из недавних публичных выступлений. — Конечно, застройщику теперь приходится брать деньги в банке, и это, может быть, для него будет дороже, но зато это цивилизованно. Наконец-то мы получили правила игры, где каждый несет ответственность”.

Банки же предпочитают работать с компаниями, имеющими в собственности объекты недвижимости, строительные предприятия, специальное оборудование или непрофильные активы, которые можно оформить под залог кредита. Также многие банки создали собственные аналитические группы для детального анализа девелоперских идей, поэтому возможность получить кредит существует только у 100%-но прибыльных и надежных проектов.

“Главное для нас — подтверждение дохода заемщика, а сейчас бизнес далеко не так прозрачен, как хотелось бы”, — сожалеет Алла Цытович, региональный директор банка “ДельтаКредит”. Поэтому “Дельта” предпочитает работать только с физическими лицами, которые могут получить в этом банке кредит и на строящееся жилье, но только под залог уже имеющейся у них недвижимости. Коммерческая же ипотека, как и ипотечное финансирование жилого строительства, в обозримом будущем не будет являться приоритетом банка “ДельтаКредит”, заключает Цытович.

Денежные схемы

Основная схема финансирования до принятия 214-ФЗ была такой: банки давали кредит под залог инвестиционных прав на строящийся дом, рассказывает Алексей Годованец, заместитель председателя правления Москоммерцбанка. После вступления в силу закона, особенно для тех объектов, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля, ситуация изменилась. В законе прописана такая “неприятная” для банков вещь, как солидарная ответственность банка и застройщика перед дольщиками в случае обращения банком взыскания на земельный участок или строящийся дом, но законом не предусмотрено приемлемого для банков механизма регистрации залога инвестиционных прав.

“Фактически банк не может теперь финансировать застройщика, беря в залог инвестправа либо даже незавершенный объект строительства или земельный участок, так как сразу начинает нести солидарную ответственность с застройщиком, т. е. берет на себя громадные риски. Эта схема неудобна всем. У застройщика, желающего привлечь заемные средства, сейчас есть несколько вариантов: пытаться кредитоваться под залог инвестправ или делать их переуступку организациям, аффилированным с банками, либо выпускать облигации и привлекать ресурсы с рынка, но не под залог строящегося жилья, т. е. придумывать разнообразные схемы”, — поясняет Годованец.

“Мы не ставили перед собой цель навязать застройщикам какой-то один вариант финансирования — за счет средств или дольщиков, или банков, — парирует упреки Дмитрий Гордеев, эксперт фонда "Институт экономики города", один из разработчиков 214-го закона. — Что касается предложения о солидарной ответственности, его выдвинул отнюдь не фонд, мы однозначно выступаем за исключение данного положения из закона. Мы за то, чтобы на нынешнем этапе развития экономики и общества была возможность комбинированного финансирования. К примеру, кредитованием застройщиков для подготовки проектной документации, приобретения прав на землю могут озаботиться банки. А что касается собственно строительства — застройщики вправе привлекать средства дольщиков ("официальным" автором поправки считается комитет ГД по финансовым организациям и кредитным рынкам. — "Ведомости")”.

“После вступления в силу закона о долевом строительстве привлекать деньги одновременно и банков, и дольщиков не то что стало невыгодно — стало попросту невозможно на практике, — говорит Наталья Пастухова, директор департамента координации ипотечных программ управляющей компании группы "ПИК-Холдинг". — Банк, кредитующий застройщика, запрещает брать дольщиков, так как у него возникает солидарная ответственность по обязательствам застройщика перед дольщиками. В свою очередь, застройщики не могут финансировать объект строительства только за счет привлечения средств от физлиц, так как эти финансовые потоки сложно планировать. По договорам долевого участия возникает НДС, что удорожает жилье. Кроме того, в рамках нового закона у застройщиков возникают дополнительные специфические риски, связанные с предоставленным дольщикам правом в любой момент в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком. Если это произойдет, это негативно отразится на финансировании объекта в целом. Когда в закон о долевом строительстве будут внесены необходимые поправки, возможно, эти схемы будут работать”.

В очереди

В принципе, застройщикам все равно, кто даст им в долг. Главное — чтобы условия кредитования были приемлемыми. “Застройщики продолжают работать и по так называемому проектному финансированию, а также используя ипотеку”, — говорит Игорь Жигунов, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка. Возможны разные варианты привлечения средств в инвестиционный процесс: выпуск собственных долговых обязательств (разумеется, только крупными игроками строительного рынка, что, кстати, уже успешно сделали несколько компаний), прямая работа с банком по кредитованию проекта, а также запуск целевых схем ипотечного кредитования граждан по адресной программе (однако в настоящее время работа идет по такой схеме: ипотека долевки идет по тем объектам, где разрешение было оформлено до вступления закона в силу). В этом случае банк выбирает конкретного застройщика и конкретные объекты для финансирования, рассказывает Жигунов. Ипотечный кредит на оплату договора долевого участия — это та же самая долевка, но в условиях изменившегося законодательства. “Есть мнение, что застройщик изначально должен построить объект, привлекая средства банков, иных инвесторов (выпуская долговые обязательства), а уже потом реализовывать готовые квартиры гражданам (в том числе по ипотечной схеме, работая с банком)”, — говорит эксперт.

“Сегодня застройщики становятся к банкам в очередь за кредитом, но так в этой очереди и стоят. В настоящее время ипотечное кредитование самого застройщика — это самый серьезный и самый интересный вид кредитования и для тех из них, кто не хочет работать по 214-му закону, и для самих банков, — убежден Алексей Павлов, заместитель генерального директора по правовой работе компании "Бест-финанс". — Только банк должен обладать значительными финансовыми ресурсами. Строительство типового дома в Москве обходится в среднем в $10-15 млн. А по своим основным показателям не все российские банки могут даже выдавать такие кредиты. Сейчас многие застройщики проводят переговоры с крупными банками в этом направлении. Ищут и находят. Так как самому банку легче и проще производить общее ипотечное кредитование всего объекта, нежели, как было раньше, дофинансировать его недостающую часть. Помимо получения дополнительной доходности от длительного кредитования большого и в целом подконтрольного банку проекта банк в этом случае снимает с себя и проблему солидарной ответственности с застройщиком перед другими участниками долевого строительства, установленную 214-ФЗ в нарушение Гражданского кодекса”.

Правда, как отмечают эксперты, энтузиазма подобная схема у банков не вызывает. Ипотечное финансирование строительства сегодня опутано не только многочисленными рисками, но и всевозможными инструкциями Центробанка. Сложившись вместе, эти факторы способны причинить кредитору серьезные проблемы.

“Я знаю банк, который честно проплатил жилищное строительство, сроки которого были сильно сдвинуты, — рассказывает Алексей Теребков, руководитель “Школы ипотечного брокера”. — И в результате согласно инструкции ЦБ, по которой банк, участвующий в финансировании строящегося объекта, обязан в зависимости от задержек и других нарушений внести на депозитный счет Центробанка до 100% от суммы кредита, внес эти деньги и реально уменьшил свои активы. Когда он захотел вступить в систему страхования вкладов, оказалось, что по своим показателям этот банк для нее уже “не подходит”.

“Новостроечная” ипотека

Риски кредитования банками юридических лиц под залог недвижимости много выше, чем риски при выдаче ипотечных кредитов физлицам под залог квартиры, пусть даже строящейся. Поэтому банки совместно с застройщиками развивают ипотечное кредитование физических лиц, покупателей новостроек.

“Хотя вторичный рынок жилья с точки зрения количества заключаемых сделок (приобретения квартиры за ипотечный кредит) является более привлекательным, доля инвестконтрактов всегда занимала ощутимую долю как в портфеле банков, так и на рынке в целом, — отмечает Анатолий Печатников, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования "Внешторгбанка Розничные услуги". — Интерес покупателей к строящимся квартирам совершенно закономерен. Помимо существенной скидки в цене на квадратный метр такие объекты характеризуются современными планировками, новой инфраструктурой самих домов. В новостройках нет необходимости делать капитальный ремонт, что значительно сокращает расходы покупателя. Риски приобретения жилья за полную стоимость на этапе строительства также достаточно очевидны: покупатель, по сути, участвует в венчурном проекте с той или иной степенью риска”.

“Внешторгбанк допускает различные схемы взаимодействия со строительными компаниями — как в рамках соглашений о сотрудничестве, так и пообъектно. Наши заемщики не ограничены необходимостью выбора квартиры из ранее одобренного банком списка — мы готовы рассматривать тот вариант, который они определяют самостоятельно. Однако и в том и в другом случае мы проверяем все возможные аспекты планируемой к заключению инвестиционной сделки: анализируем правоспособность правообладателя, законность его прав на строящийся объект, исходно-разрешительную документацию, саму договорную документацию по планируемой сделке и т. д.”, — рассказывает Печатников. По сути, банк выполняет те же функции по проверке юридических аспектов сделки, что и московские риэлторы.

Правда, Внешторгбанк — один из немногих, согласившихся взвалить на себя такой груз. Из 48 банков, которые предлагают сейчас в столице собственные ипотечные программы, первичной ипотекой занимается примерно в 10 раз меньше. К примеру, ПИК, один из лидеров продажи новостроек по ипотечным схемам (слоган компании — “КуПИКвартиру в кредит”), заключила соглашение о подобного рода кредитовании всего лишь с четырьмя банками (ВТБ в их число не входит).

“Если раньше были риски "достроят — не достроят", то сегодня дом находится в залоге у любого долевого покупателя квартиры и застройщику грозят громадные штрафы не только за срыв сроков, но и за их задержку, — подытоживает Алексей Павлов. — В общем, сказать, что риски у застройщиков и банков выросли на порядок, — это ничего не сказать. Хотя застройщики, на мой взгляд, продавали бы квартиры по ипотеке физлицам с удовольствием, но вот банки будут этого всячески избегать. Пока только прошли первые регистрации договоров долевого участия. Застройщикам, бесспорно, выгоднее уйти от таких договоров в ипотечные схемы и стать ссудополучателем банка. Поэтому "крен" будет идти в сторону получения застройщиками ипотечных кредитов от банков на строящиеся объекты. Я думаю, что любой нормальный застройщик найдет "свою" банковскую структуру и как-то решит с ней вопрос распределения доходности. И строительство будет идти спокойно. Ведь деньги по кредиту имеют целевое назначение, и банк даже может платить напрямую подрядчикам, поставщикам и т. п. и контролировать ход строительства, снижая свои риски и имея в обеспечении кредита реальный объект. Другое дело, что стоимость ипотечных денег будет "учтена" в конечной стоимости квартиры для физических лиц”.

Автор: Наталья Самарина,

Источник: Ведомости

Дома серий П-44 и П-44Т в настоящее время являются привычной деталью городского пейзажа как Москвы, так и Подмосковья. А более сорока лет назад Домостроительный комбинат № 1 (ДСК-1), основанный в 1961 г., приступил к строительству зданий, возведение которых ознаменовало начало эпохи индустриального домостроения. Отдельная квартира, казавшаяся тогда для большинства граждан несбыточной мечтой, стала реальностью. Сейчас ДСК-1 постоянно совершенствует свою продукцию и является крупнейшим в России предприятием по строительству жилых домов — это более 1 млн. кв. м жилья в год. Следует отметить, что за долгие годы работы комбинат не имел ни одного случая срыва сроков ввода дома в эксплуатацию.
Основные строительные проекты ДСК-1.

Факты истории

Первыми реализованными проектами ДСК-1, решившими острую социальную проблему расселения коммунальных квартир, стали пятиэтажные дома К-7, строительство которых велось с 1961 по 1968 гг. Это был настоящий прорыв в домостроении, хотя по сегодняшним меркам такое жилье не отличалось комфортом. Объем построенных площадей в таких домах составлял всего 2889 тыс. кв. м.
С 1965 по 1968 гг. ДСК-1 строил модифицированные пятиэтажные дома МГ-300, обладавшие лучшими (по сравнению с К-7) эксплуатационными и техническими характеристиками. Так, за небольшой отрезок времени комбинат построил 261 тыс. кв. м жилья.
Одну из самых распространенных в прошлом серий домов для москвичей — II-49 — комбинат строил с 1965 по 1984 гг. Это знаменитые девятиэтажные здания с лучшей по сравнению с пятиэтажками планировкой квартир. Их фасады отличали различные цветовые решения. За указанный период в эксплуатацию ввели 14 164 тыс. кв. м.
Однако даже такое масштабное строительство девятиэтажек не смогло разрешить жилищный вопрос в Москве. Поэтому в 1975 г. начались крупномасштабные работы по проектированию высотных панельных домов. Дома серий П-42/16, П-43/16 ознаменовали собой новый этап панельного домостроения в столице. Так, архитекторы увеличили площадь квартир, в том числе кухонь, и высоту потолков, а также существенно улучшили эксплуатационные характеристики панельных зданий. До 1985 г. ДСК-1 построил 1599 тыс. кв. м.
В 1979 г. комбинат приступил к строительству самых популярных в недавнем прошлом 17-этажных домов П-44/17. При их возведении использовали уже сотни наименований изделий. Забота о комфорте стала требованием времени, и надо заметить, что квартиры в П-44 по своим характеристикам соответствуют современному уровню. До 2000 г. (именно в том году был построен последний дом П-44) в эксплуатацию ввели 18 814 тыс. кв. м самого популярного жилья.
Настоящее
Современный ДСК-1 представляет собой единый мощный комплекс по производству и строительству жилья, в состав которого входят:
•  четыре завода сборных железобетонных конструкций;
•  пять монтажных управлений;
•  четыре специальных управления;
•  три производственных предприятия.
На комбинате работают 8500 человек.
С 1998 г. и по сей день основной продукцией ДСК-1 считают дома П-44Т, которые существенно уменьшили различия между монолитно-кирпичными домами класса D и панельным домостроением и ознаменовали собой начало нового периода индустриального домостроения в московском регионе. В настоящее время ДСК-1 — крупнейший городской инвестор, участвующий в программе замены пятиэтажного фонда столицы.
Высокая производительность комбината за счет использования новейших технологий и четкой организации труда позволяет осуществлять монтаж 17-этажного дома за три месяца, создавая по 80 квартир в день. Визитной карточкой ДСК-1 по праву считают жилой комплекс, построенный на Рубцовской набережной Москвы-реки.

Новые проекты

Совершенствование технологий, основанное на внушительном опыте и глубокой теории, постоянная работа над новыми проектами — вот главные принципы работы ДСК-1. В настоящее время комбинат вводит в эксплуатацию очередные серии домов.
«Юбилейный» — первый и единственный полносборный жилой дом нового поколения с зимними садами (верандами) и свободной планировкой. Впервые в индустриальном домостроении применена система открытого проектирования. При строительстве использована рамная конструктивная система, состоящая из рам 3,6 и 7,2 м, позволяющая проектировать квартиры любой площади. Высота жилого этажа 3,3 м, что также является максимальной высотой потолков в домах, построенных индустриальным методом. В здании есть технический этаж, расположенный между жилыми этажами и подземной автостоянкой. Для защиты жильцов от выхлопных газов и увеличения объема стоянки по периметру дома сделана пристройка из легких металлоконструкций, покрытых черепицей Braas. Вход расположен на нулевой отметке, что очень удобно для инвалидов. На типовых этажах отсутствуют внутренние несущие стены, что позволяет делать любые проемы. Второй этаж, где проходит разводка коммуникаций, может быть использован для нужд жильцов (фитнес-центры, объекты бытовой инфраструктуры). На типовом этаже расположены две двухкомнатные и две трехкомнатные квартиры. В каждой квартире есть два санузла. Крыша — наклонные фризы, покрытые черепицей Braas. Наружная отделка — сочетание поверхностных эркеров и панелей жилых этажей, облицованных под кирпич. Общая площадь одного 14-этажного дома — 5 199 600 кв. м.
Уже хорошо себя зарекомендовал улучшенный относительно П-44Т дом серии П-44ТМ, в котором увеличены площади квартир, кухонь, а на последних этажах есть даже двухуровневые квартиры.
Также построен дом новой серии ТМ-25 в Медведкове, который представляет собой 25-этажную башню. По сравнению с П-44Т здесь увеличены площади квартир и кухонь. Однокомнатные квартиры имеют общую площадь 55 кв. м, двухкомнатные — от 87 до 94 кв. м, трехкомнатные — от 134 до 150 кв. м. В последних предусмотрен второй санузел.
Из новых (уже построенных) проектов ДСК-1 следует отметить П-44К, или, как его называют строители, «шестимодульник». В здании расположены только одно- и двухкомнатные квартиры, которые сейчас наиболее востребованы рынком и городом для переселения жителей из пятиэтажек. Площадь однокомнатной квартиры в таком доме составляет 38,5 кв. м, причем кухня увеличена относительно дома П-44Т до 9 кв. м. Двухкомнатная квартира имеет площадь 62,1 кв. м.
ДСК-1 работает в соответствии с требованиями времени, постоянно совершенствуя свою продукцию. Его новые проекты тому пример.

Автор: Павел Антонов
Источник: "Недвижимость & Цены" № 38 (2005 г.)

Ежемесячные показатели в 2% соответствуют доходности в 20-25% в год просто при спекулятивных операциях перепродажи квартир. Если добавить еще и доход от сдачи жилья в аренду-около 10% годовых, - то общая доходность рынка жилья составит 30-35%. Именно поэтому индекс доходности жилья, рассчитываемый irn.ru, сейчас в несколько раз превышает номинальную доходность по банковским депозитам.

Однако если в прошлые годы заметный скачок цен мог возникнуть всего за 2-3 месяца, то в этом году темпы роста цен выросли до 2% постепенно, за период с января по август. Подобное поведение рынка доказывает: потенциала для заметного повышения цен на жилье в Москве сейчас уже нет. Прирост уровня стоимости столичного жилья в августе оказался примерно таким же, как и в июле, хотя аналитики ожидали большего.

По прогнозам, этой осенью цены на квартиры в столице продолжат свой рост, но быстрым и скачкообразным он не будет. По мнению аналитиков irn.ru, большая часть утверждений о заметном подорожании жилья в ближайшей перспективе преувеличена. В течение осени темпы роста цен на квартиры в Москве будут оставаться примерно на том же уровне, что и сейчас, и вряд ли достигнут 3% в месяц и более.

Инна Коломейская
Источник: Журнал "Профиль"